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世联-盈滨海湾庄园项目整体定位发展战略
口盈滨海湾庄园项目整体定位与发展战略2我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向目标通过高性价比的创新产品,创建民生置业在海口的品牌价值实现合理的利润回报,不追求最高利润回报控制项目成本为管理层提供别墅福利3项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素项目处于海口市与澄迈县交界处,附近无成规模的商品房供应总占地面积1631亩规划容积率≤0.38(上限0.5);建筑密度≤17%;绿化率≥50%取地成本5万/亩启动资金无约束,总投资3个亿2005年年底完成规划设计等前期工作及公司内部认购、2006年4月报建、2006年年底推出第一期、整个项目3年完工所在区域市场供给匮乏地块由三块土地构成资金约束总开发周期3年4项目研究工作的阶段划分第一阶段(中期)项目整体定位与发展战略工作最终成果区域(海口及周边区域)宏观经济背景研究海口市土地市场、房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈项目的优劣势分析和价值判断项目的经济测算海口市房地产市场调查分析结果项目的市场定位与发展战略(中稿)提交整体报告(终稿)根据客户建议深化研究,完善报告第一阶段(终期)提交终稿第二阶段启动区策略第三阶段营销战略至今工作思维导图陌生区域大盘开发共通的关键因素分析陌生区域大盘开发共通的关键因素分析发展策略发展策略项目解析项目解析功能配比功能配比市场分析市场分析项目定位项目定位案例分析案例分析•客户分析•竞争分析经济测算经济测算项目解析项目解析6项目解析7海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期,现正步入稳定发展期年份房价海南房地产市场已经过一个周期的发展:88年建省房地产开始发展,92年达到高峰期,出现泡沫93年宏观调控后,94年滑入低谷97、98年开始复苏01、02年开始平步发展到04年,房地产总开发量达400万平米,其中60%是烂尾楼改造,销量125万平米。海南房地产市场再次进入稳定发展时期海南房地产市场发展趋势图高速发展期急速下滑期低谷期复苏期发展期数据来源:海口市统计年鉴宏观经济8相似二线城市2004年青岛烟台长沙合肥连云港日照海口海口属于岛屿型经济,经济总量小,本地居民的消费能力有限,对房地产市场的需求主要表现为生存需求为主海口市是典型的岛屿型经济,与全国的交通制约了工业的发展,工业辐射范围小。海口市2004年经济总量只有253.0
世联-盈滨海湾庄园项目整体定位发展战略

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