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合富辉煌_深城投光明项目整体定位与发展战略报告_185p__规划建议_洋房_别墅
需求面积:6舒适型三房至四房,三代同堂㎡
;价格预期:总价承受能力较高,5万;
关注因素:生活配套,教育配套。
需求面积: 7两房到三房,多为两三口之家;㎡
价格预期:总价承受能力有限,万左右;
关注因素:交通配套、与工作地点距离、社区管理。
需求面积: 7紧凑型三房,多为两三口之家㎡
;价格预期:总价承受能力低,对区域理解不偷
窃,万;
关注因素:公共交通,户型利用率,生活配套。
本项目核心购买群体年龄:客户年龄以5-35 岁准婚、新婚族和 555 岁退休族为主。
本案客户特征初判
客户来源区域:
光明新区原居民为核心客户群体,产业人为补充,其次为外区迁移客户,广深港高铁的规划
可吸引少数东莞客户,区域市场较为封闭。
客户从事职业:
公务员、产业园企业主及高管、个体商户成为主要购买群体。
关注因素:地段、生活配套、朝向、房屋空间实用、环境安静。
总价承受力:
、光明新区原居民承受能力较高,5万;
、产业人与新移民承受能力较低,万。
面积需求:
、光明新区原居民需求6舒适型三房四房;㎡
、产业人与新移民需求 7紧凑型两房三房。㎡政策背景 市场回顾 区域定位 客户解析
项目本体分析区域价值分析——交通配套完善
本项目距离市中
心 3分钟车程
广深港半小时
生活圈龙大高速开通,缩短与失去距离;
轨道交通规划完善,拉近广深港城市间距
;区域价值分析——各功能的交叉使本项目汇集产业园、总部基地、规模教育、生
态旅游等多重属性
高新科技园
凝聚人气,
带动居住氛围
总部基地
较好的发展前景及
城市感规模教育
深圳八中,光明高级中学等教
育规划较多,教育氛围浓厚
生态旅游
较好的景观资源,
同时改善区域自然
环境和城市界面节奏感
湿地公园
中央公园
牛角山公园
各种城市功能的交叉,使得本项目具有独一无二的聚集新
城政务、总部基地、教育配套、生态休闲等多重属性地块分析——项目周边为住宅用地及公共配套用地,整体规划较好
地块北侧为深房两块住宅用地,西侧为工厂宿舍用地
外部规划为学校用地和公共绿地,使项目配套价值提升
南侧为观光路,需规划相应的绿化带,保持项目私密性
本项目地块分析——地块相对平整,开发难度不大
名称 经济技术指标
宗地编号 A53
宗地面积 67079.83 ㎡
土地用途 二类居住
容积率所在区域位置 宝安区光明街道观光路
使用年限 7年(从6.95—76.94 )
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