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世联_四川明君川专地块项目定位策划报告_146P_市场研究_地块分析_经济测算_发展战略
元)高层住宅 51635806联排别墅5345合计 533585建安成本:8.5亿备注:高层建安成本按成都市较高品质的高层
前提:土地成本未计入测算中净利润: 395 亿
序号项目 合计销售收入 749898地价3 开发成本5464 销售费用3496.9
5 利润总额 5946 所得税530485
7 净利润 391455项目
元)高层住宅 414845453929别墅区高层6457561856
联排别墅58374875合计 53—— 749898
销售收益: 74.99 亿
合计3456现金流入 销售收入 749898776 898377774787547875
现金流出 成本投资54673564 3639363944194419销售费用(34973623695 3653 3653 4436 44367958736187 39086 444 47845 48628 4436
净现金流量 5947394589 50744 81727 73926 9924743439
累计净现金流量55975737285736532879254 3785594备注:根据市场的实现去货速度 8平方米年估算该项目的去货速
亿元启动区收益 项目开发初期投入世联大盘启动模式总结
战略发展
模式运作机理 优缺点 适用条件 与本项目的
契合• 纯高端
物业只投入高端物业和
最核心资源,完全
树立高端形象
• 难以保证前期销售回现速度
• 损失了高端物业价值
• 后期产品缺乏资源支撑
强势资源(自然、人文
、人造)
企业资金压力小,不要
求前期回现速度
• 廉价先
行以低于市场预期的
价格,大量推出廉
价产品,聚集人气
• 容易保证前期产品销售速度
• 难以从竞争中脱颖而出
• 后期难以摆脱低端的形象
回款压力巨大,需要保
证前期现金流,物业类
型单一,没有强势资源
。• 价值标
竿少量依托核心资源
的高端产品树立价
值标竿,以主流中
端产品回现为目标
• 高低(端)产品联动销售,
通过各期的高端物业,不断
拉升主流回现产品价格
• 兼顾价值和销售速度
多元产品线,主流回现
产品为中端产品,需要
树立品牌和价值最大化
原则:高端产品主要作用是树立价值标竿,必须分期投入。中端产品主要作用是回现金流,是利润主体,为开发
核心3高低搭配,联动开发,各期通过高端产品和资源的投
入,拉升主流回现产品的价格和销售速度。
世联_四川明君川专地块项目定位策划报告_146P_市场研究_地块分析_经济测算_发展战略

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