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ppt 世联_广东深圳中航赣州章江新区项目整体定位发展战略报告_240p_规划设计_豪宅 (共240页)

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世联_广东深圳中航赣州章江新区项目整体定位发展战略报告_240p_规划设计_豪宅
教育附加费  5 36 549 43
土地增值税  6538 36985
净现金流量30847253865786679518累计现金流量308438097706713653754793净现值308470598975639 975898
累计净现值 38346
内部收益率3成本利润 63税后成本利润 4589
投入及回收曲线:在9 年年中时,
项目将达到盈亏平衡
年现金流入 653763679158518
累计现金
流入 654676267 954193937
现金流出3084725643197347933338
流出30843809446573966473672668766
累计净现
金流量3084380977067136537547935557下半年8上半年8下半年9上半年9下半年上半年下半年
累计现金流入 累计现金流出 累计净现金流量9成本构成分析:土地费用与建安成本费
用比例相当,分别为 38.9和 37.9土地
费用前期
费用建安
成本环境
工程市政
配套费管理
费用不可
预见费财务
费用销售
税金总成
本958953878977 58956765 3718 787766
38.9637.9384.9438.96%37.94.94土地费用 前期费用 建安成本 环境工程 市政配套费
管理费用 不可预见费 财务费用 销售费用 销售税金9THE END !9附件:关于商业街价值提升及营销案例93
商业地产的悖论
焦点问题:商业应该持有,却被拿出来销售。
矛盾一:统一经营与产权分散的矛盾。
矛盾二:价值逐步显现与还没开业就高价售出的矛盾。
茅盾三:开发商只管销售,不懂经营也不关心经营的矛
盾。国外成熟的模式是基金持有商业。专业机构统一经营。94
金地国际城的销售难点
一个合肥没有的产品,卖给谁?如何卖?卖什么价格
?思考:如果是市中心成熟商业只需要通过广告找到
客户就行,价值是基本确定的,但是本项目却要重新
建立价值标准。95
鸟瞰图97
合肥商业发展历程
合肥历史
9年代合肥现在6 年
合肥未来6年
9年代988、 9年代
商业中心 城隍庙
商品档次
低档商品
路边摆摊叫卖
商业环境 差年后,城隍庙商业开始衰退,安
徽乡、县农村客户占主流99
合肥现在6 年6 年
商业中心 步行街,长江路
中档商品
开始注重商品品质
商业环境 一般
年步行街街铺售价万元平米,无人问津
世联_广东深圳中航赣州章江新区项目整体定位发展战略报告_240p_规划设计_豪宅

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