北京通州梨园地产项目投资建议书-51页-2009年、

第三部分    土地估价

一、估价原则
地价是由效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所 形成，由于这些因素又经常处于变动之中，因此我们在估价时遵循以下原则：
（1）替代原则
 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经常互相影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其他有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

（2）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

（3）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、希缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素、及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

(4)协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。

(5)多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

二、估价方法与估价过程：
根据评估对象的特点及开发项目本身的实际情况，我们决定选取基准地价修正法，市场比较法和假设开发法进行综合评估。这是出于如下考虑：一是，估价对象位于北京市基准地价覆盖区域内，运用基准地价修正法切实可行；二是，该地块为住宅、商业用地，北京市具备相应的出让用地比较案例，选用市场比较法比较合适；三是，估价对象作为住宅、商业项目，具备可靠的开发价值及成本资料，选用假设开发法也比较合适。
（1）采取假设开发法、市场比较法和基准地价法分别求取和确定待估宗地毛地单价及毛地价总价；
（2）采用假设开发法、基准地价法分别求取和确定熟地单价及熟地总价
（3）采用成本法求取土地补偿费。

（一）求取住宅用途毛地价
分别通过假设开发法、市场比较法和基准地价法求取毛地价，再进行技术处理，最终得出该项目的毛地价。

第一、假设开发法求取住宅用途毛地价
1、项目总开发价值的确定
●本项目开发周期为2年，土地取得费在开发周期开始时投入，即一次性投入。
●本项目建安费用在项目开发周期0.5年后均匀投入，利息按单利计算。
●评估对象用途为住宅。
●该项目在建成后即销售完毕。
根据市场调查，其周边地区房地产开发项目的售价如下表，

序号 项目 销售均价 位置 备注
1 DBC加州小镇 6910元/㎡（11月均价） 梨园镇 距离本宗地地向东300米
2 本岸 6577元/㎡（11月均价） 梨园镇 距离本宗地南1000米
3 金隅七零九零 7616元/㎡（11月均价） 梨园镇 距离本宗地地向北500米
4 新通国际花园 7648元/㎡（11月均价） 梨园镇 距离本宗地地向北100米
取上述三个案例销售均价的算术平均值，（6910+6577+7616+7648）÷5=7187元/平方米；
该区域内同类可售低密度住宅楼按7100元/平方米价格出售，则总开发价值为：
7100×153000÷10000＝108630万元 
2、成本费用
（1）、建造成本
根据北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准计算如下:
a.建安费用：按北京市现行建筑工程概（预）算标准，结合本项目规划设计条件，确定该住宅楼的平均建安费用为1700元/平方米（含装修），则：
建安费用=1700×15300÷10000=26010万元
b.红线内市政费用：取建安费用的12%
  红线内市政费用=26010×12%=3121.2万元
  故：建造成本=26010+3121.2＝29131.2万元
（2）、不可预见费： 取建安费用的8%，则
  不可预见费=26010×8%=2080万元 
（3）、专业人士费  取建造成本的8%，则
  专业人士费=29131.2×8%=2230.496万元

（4）、贷款利息：项目开发周期定为2年，土地取得费用一次投入，建安费用于半年后均匀投入，利率取6.84%，按单利计：则
  建安成本总计：26010+2080+2230.496＝30421.496万元
  贷款利息=30421.496×6.84%×（2-0.5）÷2=1720.43万元
故：本项目成本费用=（1）+（2）+（3）+（4）=35263.23万元
单价： 35263.23÷153000×10000=2304元/平方米

3、销售费用
（1）、两税一费 (营业税、城市维护建设税、教育附加费)按
销售收入的5.5%计取
两税一费=108630×5.5%=5974.65万元
（2）、销售代理费：按销售收入的2%计取
销售代理费=108630×2%=2172.6万元
故：销售费用=5974.65+2172.6＝8147.25万元 
4、开发商利润：受市场经济的制约和供求的影响，开发商的投资风险增加，投资利润率降低。综合本项目的实际情况，确定该项目建设周期为2年的建造成本投资回报率为30%，则
建造成本投资利润=29131.2×30%=8739.36万元
5、求项目开发余值：
项目开发余值=项目总开发价值-成本费用-销售费用-开发商利润
            =108630-35263.23-8147.25-8739.36
=56480.16万元

6、求熟地价：设地价为X，购地期望回报率取30%，利率同前。
熟地总价格  X=56480.16÷(1+30%+6.84%×2)=39309.69万元
楼面熟地价=熟地总价÷建筑面积=2569元/平方米
第四部分    项目经济分析

一、成本分析
1.土地成本
土地成本＝39397万元（包括土地交易价格和契税）。
2.前期费用=1287.94万元
3.房屋开发费
房屋开发费=建安费用+小市政=40988万元
4.不可预见费
不可预见费＝（土地成本＋房屋开发费）×3%＝1229.65万元
5.总投资
总投资=土地成本+开发成本+不可预见费＋费用