济宁市嘉祥县嘉祥国际商贸城价格体系实施及经济计量分析-2008年

 二、平均折扣及优惠政策
       （一）优惠折扣及优惠政策
          付款类型比例假设以及付款方式、付款比例折扣优惠：
                   一次性付款96折优惠，5成-6成10年按揭付款99折优惠；
                   分期付款：首付达到40%96折优惠，首付款超过40%或达到50%95折优惠，首付   款超过60%97折优惠；
                   一次性客户比例按40%假如预计，银行按揭客户比例按60%假设预计。
                  按40%客户选择一次性付款（96折），60%客户选择按揭付款（99折）计，则平均折扣为97.8% 。
          额外优惠折扣：
                  开盘当天成交客户额外赠送一个99折优惠。
          促销方案即促销优惠：
                   团结就是力量、日进千金回报。
（二）二、三层成交价格计算公式=表价×面积×付款方式折扣×额外优惠折扣
              底商总房款计算公司=表价×面积×付款方式折扣×额外优惠折扣=A
              底商返租金计算公式=A×24%返租=B
              底商首付款价格计算公式=(A-B)/2 （按揭）
              底商首付款价格计算公式=(A-B) ×首付百分比  （分期付款）

第二部分  嘉祥国际商贸城招商价格体系及实施

租金统计结果
 

    注：租赁三年一签合同。
       月租金为：12.09元/月。
       以上月租金平均水平及月租金总额是根据现实施铺位销售定价，利用租金反推法计算而得，因本项目以购铺自营和购铺托管两种方式为主，购铺托管只是促进销售，购铺托管比例越小，对发展商后期经营压力就越小，故托管（或招商）比例越小越好。

第三部分  嘉祥国际商贸城购铺托管及招商优惠预算

一、购铺托管回报预算
（一）购铺托管回报率：第一年为总房款（实价）的7%，第二年8%，第三年9%，限底商。

二、招商优惠措施及前三年租金收入预算

 （一）前三年招商优惠条件及租金收益（底商托管租金预算，二三层无返租）
        1、优惠策略：前期放水养鱼，后期逐步提升。